| １．良い土地、良い立地 |
一般的に良い土地、良い立地を選ぶには、住環境を調べることから始まると言われております。
というのも、環境は、自分の力では変えることができませんし、短期間でそう簡単に変わるものではないからです。入念にチェックしておかないと、10年、20年と後悔がついてまわることになり兼ねません。
土地を買うということは、そこの土地の環境も同時に買うことになるという気持ちを持つことが大切です。
また、自分の目と足で確認することも重要です。例えば交通。不動産広告の表示は、徒歩１分を80ｍとして計算していますが、これは単純な距離の話で、坂道や赤信号等に要する時間は含ませておりません。正確な所要時間を知るためにも、歩いたり、車に乗るなどして、確認することが大切です。
次に、土地の現地チェックですが、不動産会社から取り寄せた敷地図に基づいて、自分の希望する土地との境界（隣地、道路）を確認することも大切な作業です。
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| ☆チェックポイント |
1) 近くにスーパーや商店街はあるか。
2) 敷地の近くに高圧線は通っていないか。
3) 日当たり、風通しはどうか。
4) 会社や学校までの所要時間（学区）
5) 眺望や景観はどうか。
6) 周辺に公園や広場はあるか。
7) 騒音や悪臭はないか。
8) 上下水道整備はどうなっているか。
9) 雪対策はどうなっているか。
10) 道路幅は４ｍ以上で舗装されているか。
11) 地形はどうなっているか。
12) 境界はどうなっているか。 |
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| ２．分譲地の区画の選び方 |
分譲地内の区画を買う場合、どこを買えばよいのか、悩む人も多いはずです。
一般的には、車の出入りも便利で、気にしなければならない近所も少なくて済む角地の人気が高いようです。
逆に、角地でない中区画の人気は低くなります。それは、価格にも反映され、坪単価で１万円以上も違うこともあります。したがって、角地と中区画が同じ100坪でも、100万円以上総額が違ってくることになります。
それでも多くの場合、やはり最も価格の高い角地から売れ、いかに角地信仰が根強いものでるかが覗えます。
しかし、ライフスタイルによっては、考え方を変えた方がいい場合があります。小さいお子様がいる家庭では、角地で道路に二面が面しているより、中区画の方が静かで安全であるというメリットがあります。しかも、場合によっては、角地よりも総額がかからないため、貯金やレジャーなど別のところに資金を回すことができます。
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| ☆チェックポイント |
1) 子供が小さいかどうか。
2) 予算はどうか。 |
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| ３．法的規制と地盤 |
不動産貸家等が造成した分譲地を買う場合には、法的規制はほとんど問題ありません。
しかし、法的規制をクリアしているからといって、絶対に安心できる土地とは限りません。
現実に、かつて田んぼだった土地で、田んぼの表土をすきとりしないでそのまま造成したことで、地盤の強度がとれなくなり、建物を建てた後に不同沈下して傾いたりするケースが見られます。そのため、ある程度安定した地盤なのかと調べる必要があります。
担当営業に十分確認することをお勧め致します。
それでも不安が残る場合、地盤調査会社に調査を依頼する方法もあります。費用は5万円～10万円位です。
一方、既成の市街地にある土地を買う場合、地盤がほとんど問題になることはありませんが、逆に法的規制を確認する必要があります。例えば、土地に接する道路が4ｍ未満の場合、道路の中心から2ｍまで道路境界を後退させないといけないケースが出てきて、結果、使える敷地が少なくなってしまうということになります。
また、過去に住宅が建っていたとしても、現在道路と接していなければ再建築ができませんので、注意が必要です。
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| ☆チェックポイント |
1) 地盤の強度はどうか。
2) 法的規制はないか。（特に道路）
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| ４．重要事項説明 |
売主と条件がまとまりましたら、いよいよ売買契約になります。また、土地は個別性が強いうえ高額な商品であることから、取引の安全を図るため、売買契約前に土地に関する「重要事項説明」が法的に義務付けられています。しかし、説明の中には専門用語多く、分かりづらいことが多いため、納得のいくまで説明を求めることが大切です。
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| ☆チェックポイント |
1) 登記簿による土地面積、売主の確認
2) 購入する土地の法的規制はどうか。
3) 私道の確認。
4) 上下水道、電気、ガス等の確認
5) 契約解除、損害賠償の確認
6) 手付金の確認（売買代金の10％以内）
7) ローン不成立の場合の確認
8) 最終金の支払い時期の確認
9) 固定資産税の清算の確認
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| ５．売買契約 |
重要事項説明に納得がいけば、次に「売買契約書」により本契約を結ぶことになります。詳しい内容については、重要事項説明で詰めてあるので、売買契約は、形式的になりがちです。
しかし、一度契約をすれば、特別な事情がない限り、解除を申し出ることができないため、こちらも十分に内容を確認することが必要です。
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| ☆チェックポイント |
1) 土地の地番、地目、面積の確認。
2) 土地の売買価格の確認
3) 契約解除、損害賠償の確認
4) 手付金の確認（売買代金の10％以内）
5) ローン不成立の場合の確認
6) 最終金の支払時期と、名義変更の時期の確認
7) 土地に抵当権や借地権がある場合の、抹消時期の確認
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| ６．お引渡し、登記手続き |
土地の売買は、買主の「最終金の支払い」と、売主の「物件引渡し」が同時に行われることが原則です。したがって、手付金ではなく、最終金の支払いがあった日に初めて物件が買主のものになります。
また、土地の名義は、最終金の支払いと同時に「所有権移転登記」の手続きをし、買主に書換えをします。この際、抵当権等がある場合は、抹消書類を確認します。通常、この手続きは、司法書士が代理人となって行いますが、この際、登記免許税と司法書士の報酬が必要となります。
後日、買主名義の権利証がお手元に届きます。再発行ができないため、大切に保管してください。
また、不動産会社の業務も物件引渡しにより、一旦終了致します。
しかし、これでお客様との関係が切れてしまう訳ではありませんので、後日小さいことでも構わないので、気軽に連絡するように心がけましょう。
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| ☆チェックポイント |
1) 近くにスーパーや商店街はあるか。
2) 敷地の近くに高圧線は通っていないか。
3) 日当たり、風通しはどうか。
4) 会社や学校までの所要時間（学区）
5) 眺望や景観はどうか。
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| ７．不動産会社との付き合い方 |
土地等の専門的なことは、一般の人ではなかなか判断がつかないと思われます。そこで、迷ったり、疑問を感じたときに、親身に対応してくれるプロがいると安心だと思われます。
良い業者を見付けるためには、第一印象の対応だけに惑わされず、長い目で見てホームコンサルタントのように付き合ってくれる業者を選ぶことをお勧めします。
また、不動産業者は、不動産取引を行うために、免許が必要であり、それは店舗や事務所に表示されています。必ず確認して下さい。間違っても免許を持っていない業者とは取引をしてはいけません。
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| ☆チェックポイント |
1) よく話を聞いてくれ、質問に親身に答えてくれるかどうか。
2) 資金計画や、物件選びのアドバイスをしてくれるかどうか。
3) 購入後も責任を持ってフォローしてくれるかどうか。
4) 宅地建物取引業者の免許をもっているかどうか。
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| ８．契約解除・解約 |
○クーリングオフ（無条件白紙解約）
例えば、抽選で当たったと言って温泉旅行に招待され、温泉に入って豪華の食事をした後、いきなり別荘地などの契約を迫られる…。最近は少なくなったとはいえ、現実にある話です。
このような悪徳商法による被害を防止する為、クーリングオフ制度（無条件白紙解除）が実施されています。
但し、以下の場合、クーリングオフが「適用されません」ので注意が必要です。
・不動産会社の本店、支店での契約
・土地の引渡しを受け、且つ全額代金を支払っている。
・買主の自宅、勤務先、又は買主に指定する場所
○契約解除
売主または買主が、規約上の義務を果たせないときは、一定期間を設けて契約解除をすることができます。
例えば、約束の期日が来ても、売主が故意に物件を引渡さない、買主が故意に売買代金を支払わない等の時です。
○手付解除
手付解除は、売買契約後、買主が何らかの理由により契約を無効としなければならないときに、手付金を放棄することで契約解除をすることができる権利です。（売主の場合は、手付金の倍額を買主に支払います。）
○ローン不成立による契約解除
契約解除で、ペナルティーが唯一課せられないのが、ローン不成立による解除です。
例えば、予定していた銀行ローンが借入れできなくて、購入ができなというときです。
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| ９．その他のトラブル |
手付金を支払ったのに、不動産会社が倒産した…など
契約の手付金を支払う場合、必ず領収証及び契約書と重要事項説明書をもらうようにして下さい。 万が一、手付金を支払った不動産会社が倒産した場合に、（社）秋田県宅地建物取引業協会〔所在地：秋田市川尻大川町1-33 TEL：018-865-1671〕に申し出て、この領収証及び契約書と重要事項説明書を提出して頂ければ、約2～3ヶ月位で手付金が返還されます。
また、全額代金を支払ったのに、自分の名義にならない、売主の抵当権が抹消されない…などというような時も、同協会に申し出て下さい。（但し、個人売買の時は、適用されません。）
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